尽管物流地产并非快进快出的行业，但因其诱人的市场前景，大批新生的物流地产开发商前来分羹，这让传统的物流园区的日子并不好过。攻守之间，物流园区大洗牌或将一触即发。

两极分化现象凸显

市场供需的紧俏是物流地产备受各路资本青睐的根本原因，此外，不少地方政府也启动了建设商贸物流中心的战略，除了优惠财税、减免租金以外，有些企业的拿地成本甚至比周边工业用地还要低。

中国物流采购与联合会副会长贺登才曾在公开场合表示：很多物流园区的对外宣传材料都说规划占地十几平方公里，甚至更多，但是实际上100完成建设面积的只有5，建成面积在30以下的占到41。

目前很多物流园的立项并非市场需要，而是政府需要，建园企业不管自身有没有资源整合能力，都选择先把这块“肥肉”夹到自己碗里。这就导致一些企业在拿到土地供给后才讶然于资金问题，加之政府基础配套服务跟不上，“空园”现象不难预料。

2015年伊始，物流行业“圈而不建”的现象依然存在，而在行业链的另一端，高端（现代化）物流园正韬光养晦，低调耕耘。

在杭州，高标准仓库供应稀缺的局面在2014年并未有实质性的改善，现有优质项目的出租率均在90以上，供不应求推动仓库租金持续上涨。

“现在的高标准物流仓储设施不是多了，而是远远不够。”戴德梁行中国区商业部（工业及物流）主管表示，早期的低端物流设施已经不再是市场主流，而从高端物流园的供给和需求来看，有大量数据表明市场的供给远远小于需求。

据记者了解，在武汉、成都、重庆等二线城市已经出现了物流用地“一地难求”的现象，这样供给紧张的趋势在未来会越来越明显。

行业洗牌在即

据戴德梁行中国区工业及物流地产部数据显示，随着2014年网购市场的持续火爆，电商大佬们陆续在全国大面积布点物流地产，通过延伸产业链获取当地及周边市场份额。

此外，大量国内非传统产业地产开发企业及投资机构纷纷涌入产业地产领域，物流地产成为其“抢滩地”首选。

不过，在物流地产的爆发性增长的背后，是鱼龙混杂的市场现实。2013年到2014年有太多新面孔进入到物流地产界，尽管这些面孔包括了一些在其他领域的市场巨头，但对于物流地产而言，他们都是“新兵”，能否在其中站住脚，能在多短的时间内抢占足够的市场份额，这些都还是未知数。

据记者了解，日前，中国平安成立了物流、不动产等部门，并成功收购vailog及民营仓储物流设施，此外还通过投资1号店等电商机构曲线进入；而绿地集团同样成立了产业地产事业部，明确物流开发的核心地位，显示了长期进入物流地产的雄心；复星集团则另辟蹊径，与国药合作专注物流地产细分领域，目标打造专业医药物流的龙头企业。

“不管是自建园区还是跨界圈地寻求合作，最终都必须面对优胜劣汰的评定。”中物天成资讯服务有限公司咨询规划事业部总裁孔庆广认为，在未来两年内，物流园区将会重新洗牌。现存的一些物流园区在今后的发展中很可能因为招商不足、经营不善，不能为入驻企业提供增值服务等问题而被闲置或自动退出物流地产。

“现在物流园区主要投资者包括电商、快递、房企以及其他投资者等，行业进入者增加，进入壁垒也较高，未来一些缺乏资金、园区建设落后、难以吸引用户的中小物流园将会被兼并重组，而物流园区运作能力强、资金实力强的企业则会脱颖而出。”业内专家说。