1、市场潜力大

国内绝大部分城市的物流、快递等行业仍处于散乱脏差、各自为战的状态，物流基础设施相对滞后，不能满足现代物流发展的要求；现代化仓储、多式联运转运等设施明显不足；没有建立起布局合理、功能完善的物流园区体系；物流基础设施之间不衔接、不配套，无法实现业务协作。国务院印发的《物流业发展中长期规划（2014—2020年）》明确提出要加强物流基础设施建设，加快物流资源的集聚及整合，重点推进物流园区建设及多式联运工程等十二项重点工程。由此可见，未来几年物流地产业将继续快速增长。

2、物流地产投资回报率高于传统物业

世邦魏理仕2014年发布的研究报告显示：全国优质物流设施（高标准的仓储设施、配送中心、综合物流园区等）平均租金已连续18个季度上涨，投资回报率超过传统商业地产写字楼、购物中心及高档住宅，跃居物业市场第一，一线城市物流地产物业租金在未来还将继续上涨。中国物流与采购联合会调研显示:在过去五年中，北京和上海的高档住宅投资回报率分别为2.6和3.0,购物中心的投资回报率分别为5.0和4.5，写字楼的投资回报率分别为4.8和4.5，而物流设施的投资回报率则分别为6.5和6.7,优质物流仓库达到8以上。与供应相对过剩、竞争加剧的写字楼及商铺市场，以及受政策管控的住宅市场相比，物流地产回报显然更高，因此日益成为中国物业市场的投资热点。自2013年5月起，各路资金已经在物流地产上投入了超过250亿元人民币：2013年菜鸟网络投资50亿人民币；2013年7月，嘉民集团增资5亿美元；8月，凯雷投资联合the townsend group投资上海宇培2亿美元； 12月，阿里巴巴向海尔集团旗下的日日顺物流投资28.22亿元港币；2014年2月，中国人保、中银集团联合厚朴基金投了23.5亿美元给普洛斯中国；5月29日，荷兰最大的养老金基金资产管理公司——荷兰汇盈资产管理公司宣布向易商投资6.5亿美元。

3、与产业结构调整和电子商务联系密切

随着我国经济结构与产业结构调整推进，东部沿海地区产业向中西部地区转移步伐加快。2004—2014年全国中西部地区固定资产投资额占比从44提升至53，中部与西部地区的投资增速持续高于东部地区，同时期中西部物流设施投资增长率也明显高于东部地区。2010年国务院发布《关于中西部地区承接产业转移的指导意见》，进一步在政策层面支持产业转移，东部制造业向中西部的转移大潮将继续催生大量的物流设施需求。

根据国外经验，电商销售额每增加100万欧元，将带来约72000平方米的新增仓储需求。国内电商企业也开始认识到建设配送转运中心等物流设施的重要性。目前，阿里巴巴、京东、腾讯、苏宁都已经开始纷纷投入物流地产，通过大规模建设物流中心，加强对物流环节的掌控，降低物流成本的压力。

4、物业持有周期长

受限于土地性质，部分物流地产项目无法像住宅和商业地产一样建成后直接进行销售，其盈利主要还是通过长期持有物业通过收取物业租金的形式获取土地增值红利，以及利用物业提供相关物流服务及增值服务获取的服务性收费。该模注定物流地产物业持有周期明显要比传统商业地产和住宅长。

5、投资规模大

由于土地资源的稀缺性，以及受限于国家土地政策，近些年各地土地价格上涨幅度惊人，很大程度上增加了物流地产的投资成本。另一方面，物流地产规模化、网络化的发展趋势及大量的市场需求则要求物流地产企业必须快速扩张，单个项目还必须具备一定的规模（通常占地面积不低于10万平方米）。因此，物流地产投资商必须具备雄厚的资金实力方可承担大规模投资的压力。

6、入行门槛高

拿地难：中国物流与采购联合会的调查显示，2013年，北京、上海、广州、深圳等一线城市的仓储用地地价普遍超过80万元/亩，远高于二三线城市；南京、杭州、沈阳等二线城市的地价也在50万元/亩左右。一方面地价高，另一方面物流用地在各地政府用地计划中所占的比例连年下降。中央政府自2008年以来，中央政府曾先后推出了多项政策对物流行业进行指导规范。然而落实到地方政府层面，物流地产就成了最不受待见的下下选。

管理难：成熟的网络型的物流地产，有标准设施开发、定制开发、收购与回租等一系列灵活的解决方案，甚至还参与了物流地产行业标准的制订，已经形成了一套成熟的管理系统，从选址、工程、法律和投资回报的审慎调查，到与当地政府和客户的谈判进度，再到施工中的成本控制、预算管理和过程管理，这个系统几乎囊括了内部流程和客户服务的全系统管控。新进入物流地产领域的传统企业难以在短期内全部掌握。

招商难：规模庞大且在局部区域甚至全国形成网络的物流地产企业，一方面其本身实力雄厚，经验丰富，另一方面又积累了大量的客户资源，其长年合作的企业不但数量众多，且双方合作已形成一定默契和忠诚度。这类企业新上项目一般在建设之初就已完成部分物业的招商，甚至其部分物业直接就是定制物业，其招商相对容易。从这点来看，物流地产也可以算是半垄断性质的行业。因此，对于新进入物流地产领域及小规模小体量的企业而言，其招商过程将会非常困难。

融资难：物流地产开发要求是集投资、开发、运营于一体，而规模化的物流网络则要求公司在激烈的竞争环境中实现快速扩张，这两项竞争力都要求庞大的金融资源支持。而在资本运作能力上，如普洛斯旗下有15只物流基金，安博目前旗下也有8只物流地产基金，国内规模较大的物流地产开发商背后基本都有基金、投行等财团的支持。